Non è un segreto che il 2021 sia stato un anno caldo per il mercato immobiliare. Le case vengono vendute a prezzi record, spesso si verificano guerre di offerte per l'inventario limitato disponibile e non è insolito che gli acquirenti paghino gli acquisti di case interamente in contanti.

Sebbene il mercato sembri in qualche modo normalizzarsi man mano che diventano disponibili più annunci, il 2022 è pronto ad avere alcuni problemi e sfide uniche quando si tratta di vendite immobiliari. Due fattori in particolare potrebbero avere un impatto sul mercato nel prossimo anno:

• La decisione della Federal Reserve di novembre di ridimensionare i suoi sforzi di stimolo economico nell'era della pandemia.
• Gli investimenti esteri tornano nel mercato immobiliare statunitense con l'apertura dei confini americani.

Ecco uno sguardo più da vicino a come questi fattori influenzeranno esattamente il settore immobiliare nei prossimi 12 mesi e la tua capacità di acquistare o vendere una casa.

La Fed annuncia la fine delle misure di stimolo dell'era della pandemia

Ai primi di novembre, il Lo ha annunciato la Federal Reserve prevede di ridurre il suo programma di acquisto di obbligazioni da 120 miliardi di dollari e iniziare a ridurre il suo sforzo storico per stabilizzare l'economia degli Stati Uniti nel mezzo delle montagne russe del COVID-19. La decisione arriva in risposta al notevole rimbalzo economico che il Paese ha vissuto negli ultimi mesi. Al termine delle misure di stimolo federali, la banca centrale ridurrà gli acquisti di obbligazioni di $ 15 miliardi ogni mese fino a gennaio.

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'La decisione della Federal Reserve di ridurre gli acquisti di asset rappresenta un tentativo di normalizzare la politica monetaria, che è passata alla modalità di crisi quando la pandemia ha rafforzato la sua presa sull'economia statunitense', afferma Mark Hamrick, analista economico senior e capo dell'ufficio di Washington per Bankrate.

Va tutto bene, ma cosa significa per te, l'acquirente o il venditore? La fine degli acquisti di asset è vista da molti esperti del settore come un precursore dell'aumento dei tassi di interesse. E tassi ipotecari più elevati significano che l'acquisto di una casa diventa meno conveniente per molti americani.

'Il tapering della Fed significa che verranno acquistati meno obbligazioni ipotecarie e debiti del tesoro. Di conseguenza, i tassi ipotecari aumenteranno', spiega Edward Mermelstein, un consulente immobiliare e fondatore di One and Only Holdings, una società di consulenza boutique che si rivolge agli investitori. 'Con l'aumento dei tassi ipotecari, le case diventano più costose da trasportare se si finanzia l'acquisto. '

Verso il 2022, è probabile che i tassi ipotecari aumenteranno dallo 0,25 allo 0,5 percento, il che potrebbe fare una grande differenza per alcuni potenziali acquirenti di case.

'Attualmente, i tassi dei mutui sono compresi tra il 2,5% e il 3%, quindi un aumento dello 0,25% aumenterebbe la spesa mensile del 20%, il che è significativo. Pertanto, è sempre meglio acquistare ora, anziché tra sei mesi', continua Mermelstein.

È probabile che gli aumenti dei tassi di interesse abbiano l'impatto più significativo sulla fascia più bassa del mercato, dove mezzo punto può fare la differenza tra accessibilità e inaccessibilità, afferma Frederick Warburg Peters, CEO di Warburg Realtà .

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'Nelle fasce più alte del mercato, l'aumento dei tassi di interesse probabilmente metterà un freno agli aumenti dei prezzi, ma è improbabile che abbiano un impatto significativo sul volume', afferma Warburg Peters.

Vale anche la pena notare che il previsto aumento dei tassi non è esattamente l'ideale in un momento in cui i prezzi delle case erano già alle stelle. Secondo un rapporto Redfin pubblicato a novembre (che copriva il periodo di quattro settimane terminato il 14 novembre), i prezzi mediani di vendita delle case erano aumentati del 13% anno su anno a $ 357.881 entro il mese scorso. Sono aumentati del 30% rispetto allo stesso periodo del 2019. Inoltre, i prezzi richiesti per le case di nuova quotazione per il periodo di tempo coperto dal rapporto sono aumentati del 13% rispetto allo stesso periodo di un anno fa e del 27% rispetto al 2019, a una mediana di $ 354.725.

'Tassi più alti danneggeranno ancora di più poiché i prezzi degli immobili sono aumentati del 20% o più nell'ultimo anno', afferma Melissa Cohn, vicepresidente regionale e banchiere esecutivo dei mutui per Ipoteca William Raveis . 'La combinazione sarà difficile per il mercato immobiliare. Le persone potranno ancora acquistare, ma potranno permettersi meno spazio.'

Ritorno degli investimenti esteri nel 2022

Poiché i confini della nazione sono stati in gran parte chiusi durante gran parte della pandemia, il mercato immobiliare è stato essenzialmente protetto da un aumento ancora maggiore dei prezzi di acquisto che potrebbe essere stato guidato da investitori stranieri che si sono dilettati nel mercato. Questa realtà è pronta a cambiare rapidamente nella direzione opposta con la riapertura dei confini americani.

Gli investitori stranieri stanno aspettando da quasi due anni per tornare sui mercati statunitensi, affermano gli esperti. Man mano che i voli vengono aggiunti e le strozzature dei visti stranieri si attenuano, ci sarà un'accelerazione del flusso di denaro dall'estero negli immobili statunitensi. È uno sviluppo che andrà a beneficio di alcuni, ma non di tutti.

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'I principali mercati, come New York, Miami e Los Angeles, dovrebbero beneficiare bene del ritorno degli investitori stranieri. Nello specifico, i venditori in queste città ne traggono i maggiori benefici perché quando gli investitori stranieri entrano nei mercati, i prezzi aumentano', aggiunge Mermelstein.

Se sei un potenziale acquirente, tuttavia, questa rincorsa potrebbe non essere l'ideale, soprattutto se combinata con l'aumento dei tassi di interesse all'orizzonte.

'Tra l'aumento dei tassi ipotecari e il ritorno degli investitori stranieri, il costo degli alloggi diventerà sicuramente più costoso', afferma Mermelstein.

Tuttavia, non tutti gli esperti immobiliari sono convinti che ci siano cambiamenti così significativi in ​​vista, almeno non per quanto riguarda gli investitori stranieri che inondano il mercato nel 2022, soprattutto ora che un nuovo ceppo di coronavirus sta minacciando qualsiasi ritorno alla normalità.

'Con l'avvento del ceppo Omicron di COVID, penso che molte scommesse siano nell'aria, se non fuori', afferma Ellen Sykes, un broker per Warburg Realty. 'È improbabile che la maggior parte delle persone abbia previsto le rinnovate ondate di possibili quarantene, arresti e l'impatto sui viaggi. Di conseguenza, non vedo un afflusso di investitori stranieri così grande come ci aspettavamo a New York City e altrove nel paese. Ci saranno sempre i consorzi più grandi e i big player che vanno e vengono, ma i singoli investitori rimarranno bassi per un po'. È semplicemente troppo difficile a questo punto.'

Da asporto per gli acquirenti a domicilio

Gli esperti a Porta aperta continuano a prevedere che la stagione degli acquisti di case nella primavera del 2022 vedrà una domanda elevata negli Stati Uniti nonostante i potenziali cambiamenti del mercato incombenti. Anche con l'aumento dei tassi di interesse e la possibilità di una maggiore concorrenza di acquisto da parte di investitori stranieri, ci saranno ancora molte opzioni per acquirenti e venditori e il mercato continuerà a muoversi rapidamente.

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'Anche se non sappiamo come saranno i tassi di interesse, consigliamo sempre ai clienti di avere una solida conoscenza delle proprie finanze per determinare le loro esigenze individuali', afferma Nadia Aziz, direttore generale dei mutui di Opendoor. 'La ricerca delle opzioni è importante per trovare il miglior prodotto di finanziamento che soddisfi le vostre esigenze. Ci sono molti diversi prodotti ipotecari disponibili, comprese opzioni di acconto basso, che possono aiutare gli acquirenti di case a realizzare il loro sogno di proprietà di una casa.'