La proprietà della casa comporta una serie di spese correnti (oltre al pagamento del mutuo) che influiscono sull'economicità della scelta dell'alloggio a lungo termine. E quando fai la spesa a casa, è di fondamentale importanza comprendere attentamente questi costi per evitare di essere colto alla sprovvista lungo la strada.

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Uno degli esempi più importanti e spesso irritanti di questo problema è il costo dei proprietari di abitazione. quote associative, altrimenti note come HOA. Se non stai attento e non fare abbastanza domande riguardo a un potenziale HOA quando si considera l'acquisto di una casa, potresti avere un brusco risveglio quando, anno dopo anno, le quote mensili continuano a salire sempre più in alto... fino a quando un giorno, i costi della tua casa si sono gonfiati ben oltre il tuo budget mensile .

'La cosa più urgente che chi acquista in una comunità HOA deve sapere è se il cartellino del prezzo cambierà', afferma Kevin Taylor, managing partner con una società di servizi di consulenza finanziaria Intuizione . 'L'aumento dei costi mensili di HOA può influire sulla qualità della vita di un proprietario mentre vive lì e sul valore di rivendita di una proprietà quando vuole andarsene, sia in positivo che in negativo'.

Proprietari di abitazione' le associazioni possono certamente aggiungere molto valore a un quartiere, mantenendo l'aspetto della comunità e occupandosi della manutenzione quotidiana degli spazi pubblici e dei servizi condivisi. Ma possono anche causare gravi problemi finanziari se non ti è chiaro per cosa ti stai firmando. Prima acquistare una casa in una comunità gestita da HOA, fatti un favore e assicurati di porre le seguenti domande. (Il tuo conto in banca ti ringrazierà più tardi.)

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Quando è stata l'ultima volta che l'HOA ha aumentato le sue quote e di quanto?

Prima di fare quello che per molte persone è il più grande acquisto della loro vita, ti consigliamo di chiedere il track record degli aumenti delle quote HOA in una potenziale comunità. Questa è facilmente una delle domande più fondamentali e importanti da porre riguardo agli HOA. La risposta può fare una differenza drammatica nelle tue spese mensili.

Potrebbe essere un campanello d'allarme se l'HOA ha costantemente aumentato le sue quote negli ultimi anni. Ciò potrebbe significare che lo stesso potrebbe accadere a te come residente lì, e potresti dover affrontare un aumento delle quote ogni anno, afferma Andy Taylor, direttore generale di Credito Karma Home . D'altra parte, se è passato un po' di tempo da quando l'HOA ha aumentato le sue quote, ciò potrebbe significare che potrebbero aumentare le quote nel prossimo futuro.

Dovresti avere una comprensione del programma delle quote, nonché un chiaro lasso di tempo per quando si aspettano di aumentare nuovamente le quote, in modo da non essere colto alla sprovvista da una tariffa mensile molto più alta poco dopo il trasferimento.

Quanto ha l'HOA in riserve? E qual è l'obiettivo di finanziamento totale dell'HOA per il suo conto di riserva?

Anche questa è forse una delle domande più consequenziali che si possano porre. Ecco perché: una parte delle quote mensili HOA che pagherai viene generalmente incanalata nel fondo di riserva dell'associazione per coprire futuri progetti di riparazione, sostituzione o emergenza della comunità.

Senza un'adeguata quantità di denaro in questo fondo, un HOA potrebbe non essere in grado di coprire tali esigenze future. Ed ecco il punto chiave, una mancanza di fondi di riserva, o un conto di riserva parzialmente o inadeguatamente finanziato al momento dell'acquisto di una nuova casa, è un segno che è probabile che le quote HOA aumentino. E mantenere crescente fino a quando l'associazione non raggiunge i suoi obiettivi di finanziamento di riserva.

Chiedi quanto le riserve sono attualmente finanziate come percentuale del budget complessivo dell'HOA per le riparazioni, spiega Roger Cummings, Real's intermediario registrato. Questa domanda aiuta a capire la solvibilità finanziaria dell'HOA e quanto bene mantengono e monitorano il loro budget.

Se la risposta è inferiore al 30 percento, non è una grande notizia, afferma Cummings. Il finanziamento di riserva attuale compreso tra il 30 e il 60 percento dell'obiettivo dell'associazione è una risposta leggermente migliore. Ma idealmente, la risposta dovrebbe essere che il conto di riserva dell'associazione è finanziato almeno per il 60 percento, se non di più.

Qualsiasi cosa inferiore al 60 percento potrebbe significare una valutazione speciale a breve termine o un aumento delle quote se è imminente una riparazione o sostituzione di una grande comunità, spiega Cummings.

Molti HOA eseguiranno periodicamente studi di riserva e questi studi informano l'associazione in merito alla gamma o al livello appropriato di fondi di riserva che dovrebbero avere a disposizione per coprire emergenze impreviste, vari progetti di sostituzione o miglioramenti HOA, aggiunge l'avvocato Ben Gottlieb, co-fondatore di Con sede in Arizona MacQueen & Gottlieb .

Qual è la filosofia dell'HOA sulle valutazioni speciali rispetto all'utilizzo di un fondo di riserva?

Gli HOA si avvicinano al finanziamento di importanti progetti e aggiornamenti in modo diverso, in base alle loro dimensioni, maturità e filosofia, afferma Claire Hunsaker, CEO, del sito Web di finanza personale Chiedi a Flossie.

Quanto si basano su valutazioni speciali può avere un grande impatto sulle tue finanze come membro. Un nuovo HOA può fare molto affidamento su valutazioni speciali per miglioramenti pianificati e riparazioni non pianificate perché stanno ancora costruendo gradualmente il fondo di riserva dalle commissioni HOA, spiega Hunsaker. Potrebbero anche fare affidamento su valutazioni speciali se prevedono un fatturato medio più rapido tra le unità.

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Idealmente, vorrai che un HOA ti dica che non stanno pianificando di implementare alcuna valutazione speciale e che non si basano su questo approccio alle esigenze di finanziamento.

Le valutazioni speciali sono spese aggiuntive sostenute dal proprietario della casa al di fuori delle normali quote mensili. A seconda dell'articolo da riparare o da sostituire, questi possono andare da diverse centinaia a decine di migliaia di dollari, spiega Cummings, di Reali. A volte l'HOA può offrire un prestito o pagamenti nel tempo, ma se non è ben finanziato, di solito si tratta di un pagamento una tantum di tasca propria.

Qual è l'aumento medio annuo delle quote HOA?

A rischio di esaurire questa particolare domanda, ti consigliamo anche di chiedere se l'HOA ha un track record di aumento delle quote HOA di un importo specifico o se ha un programma di aumenti pianificati che puoi visualizzare. Sapere questo ti consentirà di pianificare gli aumenti in modo più accurato nel budget familiare e forse ti aiuterà anche a determinare se puoi permetterti di vivere nella comunità.

Una casa è un grande investimento, indipendentemente da quanto tempo prevedi di rimanere lì, quindi è importante sapere quanto dovrai all'HOA ogni anno, afferma Bailey Carson, esperto di casa presso Angi. Sapere per certo che le quote HOA aumenteranno del 3% ogni anno è molto diverso dagli aumenti imprevisti del 10%.

Se l'associazione ha una storia di picchi significativi e imprevisti nelle quote mensili, può essere un segno di cattiva gestione.

Sapere quanto spesso e perché le quote vengono aumentate è fondamentale per te e per l'accessibilità economica della casa oggi e per il futuro, ma è anche indicativo della salute finanziaria dell'HOA, aggiunge Betsy Ronel , un agente immobiliare Compass con sede nella contea di Westchester, N.Y. Vorresti sapere se le quote sono aumentate a un tasso fisso e quali sono gli aumenti previsti? Le quote vengono aumentate per progetto? E votiamo le cose? In caso negativo, chi prende le decisioni finanziarie e sono coinvolti nell'HOA? Vivono in comunità o sono una parte esterna?

Qual è la tariffa HOA per piede quadrato della casa nel tuo potenziale quartiere, rispetto alle tariffe HOA nei quartieri circostanti?

Fare questa domanda è solo un benchmark di base, afferma Kevin Taylor di InSight.

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Vorrei solo sapere che il costo mensile delle mie tasse HOA, standardizzato sulla metratura della proprietà, era in linea con altri quartieri della mia città e altri edifici o comunità della stessa dimensione e tipi di edifici simili, spiega Taylor. Nessuno vuole pagare più del dovuto e conoscere le commissioni divise per la metratura è il modo migliore per riconciliarsi e iniziare a confrontare il costo degli HOA.

Cosa coprono esattamente le quote HOA?

Una volta che conosci l'importo delle potenziali quote di HOA e la frequenza con cui possono aumentare, ti consigliamo di capire per cosa viene utilizzato specificamente il denaro per pagare, in modo da poter decidere se il costo ne vale davvero la pena.

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Ad esempio, le quote HOA copriranno la manutenzione di una piscina comunitaria o dei campi da tennis? Se è così, sei disposto a sborsare quelle che potrebbero essere diverse centinaia di dollari al mese su tali quote se non hai alcun interesse nell'utilizzo di questi tipi di servizi? Se la risposta è no, i tuoi soldi potrebbero essere spesi meglio altrove, ad esempio in una comunità che non ha quote di HOA, il che ti consentirebbe di utilizzare quel denaro extra ogni mese per altre cose.

Se ci sono aree comuni a disposizione dei residenti, come piscine, palestre, campi da tennis o parchi, scopri qual è la responsabilità dell'HOA di mantenerle, afferma Carson, di Angi. Scopri se sono responsabili della rimozione della neve, del taglio dell'erba o della manutenzione di marciapiedi e strade in tutta la comunità. Una volta che sai cosa coprono le tue quote e quanto costano, puoi prendere una decisione informata sul fatto che la proprietà sia la decisione finanziaria giusta per te e la tua famiglia.

Quante persone ha l'HOA nello staff a tempo pieno?

Questa è una domanda che può essere trascurata dai potenziali proprietari di case che non ne comprendono il significato. Ma più costi operativi ha l'HOA, più pagherai ogni mese e anno.

In genere, più persone hanno nello staff, più alte sono le tue quote di HOA, spiega Andy Taylor, di Credit Karma Home. Il numero di persone nello staff in genere dipende da fattori come il numero di unità nella proprietà o i servizi della proprietà, in particolare quelli che richiedono un'attenzione speciale, come una piscina o il paesaggio.

Ci sono restrizioni di noleggio e, in caso affermativo, quali sono?

A questo punto, se hai posto alcune o tutte le domande già delineate, dovresti avere una buona idea di ciò che probabilmente comporteranno i tuoi futuri costi di alloggio. Ma c'è un'altra domanda che potresti voler porre: se l'HOA limita la tua capacità di affittare la tua casa. Questo, ovviamente, è importante, se hai intenzione di trasferirti in futuro, ma non vuoi vendere la proprietà.

Alcuni HOA hanno una percentuale limitata di unità che possono essere affittate, mentre altri stabiliscono un periodo di occupazione obbligatorio come un anno prima di consentire la conversione in affitto, afferma Cummings, di Reali. Ovviamente, meno restrizioni ci sono, meglio è.