SE STAI PENSANDO DI ACQUISTARE UNA CASA CON COMMISSIONI HOA, FAI PRIMA QUESTE DOMANDE

Non fare abbastanza domande prima di acquistare una casa in una comunità gestita da un'associazione di proprietari di case può essere un errore costoso.

La proprietà di una casa comporta una serie di spese correnti (oltre ai pagamenti del mutuo) che influiscono sulla convenienza della scelta dell'alloggio a lungo termine. E quando fai la spesa a casa, è di fondamentale importanza comprendere attentamente questi costi per evitare di essere colti alla sprovvista lungo la strada.

Uno degli esempi più importanti e spesso irritanti di questo problema è il costo delle quote associative del proprietario della casa, altrimenti noto come HOA. Se non stai attento e non fai abbastanza domande su un potenziale HOA quando consideri l'acquisto di una casa, potresti essere in un brusco risveglio quando, anno dopo anno, le quote mensili continuano a salire e salire e salire. ..fino a un giorno, i tuoi costi abitativi si sono gonfiati ben oltre il tuo budget mensile.

Vista aerea della foto delle case suburbane Credito: Getty Images

'La cosa più urgente che qualcuno che acquista in una comunità HOA deve sapere è se il prezzo da pagare cambierà', afferma Kevin Taylor, managing partner di una società di servizi di consulenza finanziaria Intuizione . 'Il costo crescente dei costi mensili di HOA può influire sulla qualità della vita di un proprietario mentre vive lì e sul valore di rivendita di una proprietà quando vuole andarsene, sia in positivo che in negativo'.

Le associazioni dei proprietari di abitazione possono certamente aggiungere molto valore a un quartiere, mantenendo l'aspetto della comunità e occupandosi della manutenzione quotidiana degli spazi pubblici e dei servizi condivisi. Ma possono anche causare gravi problemi finanziari se non sei chiaro su cosa stai firmando. Prima acquisto di una casa in una comunità gestita da HOA, fatti un favore e assicurati di porre le seguenti domande. (Il tuo conto bancario ti ringrazierà più tardi.)

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Quando è stata l'ultima volta che l'HOA ha aumentato le sue quote e di quanto?

Prima di fare quello che per molte persone è il più grande acquisto della loro vita, ti consigliamo di chiedere informazioni sul track record degli aumenti delle quote HOA in una potenziale comunità. Questa è facilmente una delle domande più fondamentali e importanti da porsi riguardo agli HOA. La risposta può fare una differenza drammatica nelle tue spese mensili.

'Potrebbe essere una bandiera rossa se l'HOA ha costantemente aumentato le sue quote negli ultimi anni. Ciò potrebbe significare che lo stesso potrebbe accadere a te come residente lì e potresti dover affrontare un aumento delle quote ogni anno', afferma Andy Taylor, direttore generale di Credito Karma Home . 'D'altra parte, se è passato un po' di tempo da quando l'HOA ha aumentato le sue quote, ciò potrebbe significare che potrebbero aumentare le quote nel prossimo futuro'.

Dovresti avere una comprensione del programma delle quote, oltre a un chiaro lasso di tempo per quando si aspettano di aumentare nuovamente le quote, in modo da non essere colto alla sprovvista da una tariffa mensile molto più alta subito dopo il trasferimento.

Quanto ha l'HOA nelle riserve? E qual è l'obiettivo di finanziamento totale dell'HOA per il suo conto di riserva?

Anche questa è forse una delle domande più consequenziali che ci si possa porre. Ecco perché: una parte delle quote mensili HOA che pagherai viene generalmente convogliata nel fondo di riserva dell'associazione per coprire futuri progetti di riparazione, sostituzione o emergenza della comunità.

Senza un'adeguata quantità di denaro in questo fondo, un HOA potrebbe non essere in grado di coprire tali esigenze future. Ed ecco il punto chiave, la mancanza di fondi di riserva, o un conto di riserva parzialmente o inadeguatamente finanziato al momento dell'acquisto di una nuova casa, è un segno che è probabile che le quote HOA aumenteranno. e mantenere crescente fino a quando l'associazione non raggiunge i suoi obiettivi di finanziamento della riserva.

'Chiedere quanto le riserve sono attualmente finanziate come percentuale del budget complessivo dell'HOA per le riparazioni', spiega Roger Cummings, quello reale intermediario di registrazione. 'Questa domanda aiuta a capire la solvibilità finanziaria dell'HOA e quanto bene mantengono e controllano il loro budget.'

Se la risposta è inferiore al 30 percento, non è una buona notizia, afferma Cummings. L'attuale finanziamento di riserva compreso tra il 30 e il 60 percento dell'obiettivo dell'associazione è una risposta leggermente migliore. Ma idealmente, vuoi che la risposta sia che il conto di riserva dell'associazione è finanziato almeno per il 60 percento, se non di più.

'Qualcosa di meno del 60 percento potrebbe significare una valutazione speciale a breve termine o un aumento delle quote se è imminente una riparazione o sostituzione di una grande comunità', spiega Cummings.

Molti HOA eseguiranno periodicamente studi di riserva e questi studi informano l'associazione in merito alla gamma o al livello appropriato di fondi di riserva che dovrebbero avere a disposizione per coprire emergenze impreviste, vari progetti di sostituzione o miglioramenti HOA, aggiunge l'avvocato Ben Gottlieb, co-fondatore di Con sede in Arizona MacQueen e Gottlieb .

Qual è la filosofia dell'HOA sulle valutazioni speciali rispetto all'utilizzo di un fondo di riserva?

Le HOA si avvicinano al finanziamento di grandi progetti e aggiornamenti in modo diverso, in base alle loro dimensioni, maturità e filosofia, afferma Claire Hunsaker, CEO, del sito web di finanza personale Chiedi a Flossie.

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'Quanto fanno affidamento su valutazioni speciali può avere un grande impatto sulle tue finanze come membro. Un nuovo HOA può fare molto affidamento su valutazioni speciali per miglioramenti pianificati e riparazioni non pianificate perché stanno ancora costruendo il fondo di riserva gradualmente con le tasse HOA,' spiega Hunsaker. 'Potrebbero anche fare affidamento su valutazioni speciali se prevedono un fatturato medio più rapido tra le unità'.

Idealmente, vorrai che un HOA ti dica che non stanno pianificando l'implementazione di valutazioni speciali e che non fanno affidamento su questo approccio per le esigenze di finanziamento.

'Le valutazioni speciali sono spese aggiuntive sostenute dal proprietario della casa al di fuori delle normali quote mensili. A seconda dell'articolo riparato o sostitutivo, questi possono variare da diverse centinaia a decine di migliaia di dollari', spiega Cummings, di Reali. 'A volte l'HOA può offrire un prestito o pagamenti nel tempo, ma se non è ben finanziato, questo di solito arriva come un pagamento una tantum di tasca propria'.

Qual è l'aumento medio annuo delle quote HOA?

A rischio di esaurire questa particolare domanda, vorrai anche chiedere se l'HOA ha un track record di aumento delle quote HOA di un importo specifico o se ha un programma di aumenti pianificati che puoi visualizzare. Sapere questo ti permetterà di pianificare gli aumenti più accuratamente nel tuo budget familiare e forse ti aiuterà anche a determinare se puoi permetterti di vivere nella comunità.

'Una casa è un grande investimento, indipendentemente da quanto tempo prevedi di rimanerci, quindi è importante sapere quanto dovrai ogni anno per l'HOA', afferma Bailey Carson, esperto di casa presso Angi. 'Sapere per certo che le quote HOA aumenteranno del 3 percento ogni anno è molto diverso da un aumento imprevisto del 10 percento'.

Se l'associazione ha una storia di picchi significativi e imprevisti nelle quote mensili, può essere un segno di cattiva gestione.

'Sapere quanto spesso e perché le quote vengono aumentate è fondamentale per te e per l'accessibilità economica della casa oggi e in futuro, ma è anche indicativo della salute finanziaria dell'HOA', aggiunge Betsy Ronel , un agente immobiliare Compass con sede nella contea di Westchester, New York. Le quote vengono sollevate per progetto? E votiamo le cose? In caso negativo, chi prende le decisioni finanziarie e sono coinvolti nell'HOA? Vivono nella comunità o sono una parte esterna?'

Qual è la tariffa HOA per metro quadrato di casa nel tuo potenziale quartiere, rispetto alle tariffe HOA nei quartieri circostanti?

Porsi questa domanda è solo un benchmark di base, afferma Kevin Taylor di InSight.

'Vorrei solo sapere che il costo mensile delle mie tariffe HOA, standardizzato per la metratura della proprietà, era in linea con altri quartieri della mia città e altri edifici o comunità della stessa dimensione e tipi di edifici simili', spiega Taylor . 'Nessuno vuole pagare più del dovuto e conoscere le tariffe divise per la metratura è il modo migliore per riconciliare e iniziare a confrontare il costo degli HOA'.

Cosa coprono esattamente le quote HOA?

Una volta che conosci l'importo delle potenziali quote HOA e quanto spesso possono aumentare, vorrai capire per cosa specificamente viene utilizzato il denaro per pagare, in modo da poter decidere se il costo vale davvero la pena per te.

Ad esempio, le quote HOA copriranno la manutenzione di una piscina comunitaria o di campi da tennis? In tal caso, sei disposto a sborsare quanto potrebbero essere diverse centinaia di dollari al mese su tali quote se non hai alcun interesse a utilizzare questo tipo di servizi? Se la risposta è no, i tuoi soldi potrebbero essere spesi meglio altrove, ad esempio in una comunità che non ha quote HOA, che ti permetterebbero di utilizzare quei soldi extra ogni mese per altre cose.

'Se ci sono aree comuni a disposizione dei residenti, come piscine, palestre, campi da tennis o parchi, scopri qual è la responsabilità dell'HOA nel mantenerle', afferma Carson, di Angi. 'Scopri se sono responsabili della rimozione della neve, del taglio dell'erba o della manutenzione di marciapiedi e strade in tutta la comunità. Una volta che sai cosa coprono i tuoi debiti e quanto costano, puoi prendere una decisione ben informata sul fatto che la proprietà sia la decisione finanziaria giusta per te e la tua famiglia.'

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Quante persone ha l'HOA nello staff a tempo pieno?

Questa è una domanda che può essere trascurata dai potenziali proprietari di case che non riescono a comprenderne il significato. Ma più costi operativi ha l'HOA, più pagherai ogni mese e anno.

'In genere, più persone hanno nello staff, più alte sono le tue quote HOA', spiega Andy Taylor, di Credit Karma Home. 'Il numero di persone nello staff dipende in genere da cose come il numero di unità nella proprietà o i servizi della proprietà, in particolare quelli che richiedono un'attenzione speciale, come una piscina o un paesaggio.'

Ci sono delle restrizioni sul noleggio e, in caso affermativo, quali sono?

A questo punto, se hai posto alcune o tutte le domande già delineate, dovresti avere una buona idea di ciò che probabilmente comporteranno i tuoi futuri costi abitativi. Ma c'è un'altra domanda che potresti porre: se l'HOA limita la tua capacità di affittare la tua casa. Questo, ovviamente, è importante, se hai intenzione di trasferirti in futuro, ma non vuoi vendere la proprietà.

'Alcuni HOA hanno una percentuale limitata di unità che possono essere affittate, mentre altri fissano un periodo di occupazione obbligatorio, ad esempio un anno prima di consentire la conversione in affitto', afferma Cummings, di Reali. 'Ovviamente, meno restrizioni sono, meglio è.'

Ci sono regole HOA inapplicabili?

Gli HOA possono sicuramente essere esasperati e difficili da affrontare a volte. Se ti ritrovi ad avere un problema particolare con il tuo HOA locale, è una buona idea fare le tue ricerche per scoprire se il regolamento in questione è effettivamente applicabile o meno.

Alcune regole HOA, ad esempio, non sono applicabili, non a causa del testo della norma, ma perché sono state emanate o applicate in modo errato, afferma Orefice, di Rent to Own Labs.

'Ci sono anche leggi in molte giurisdizioni che disciplinano ciò che un HOA può e non può regolamentare, specialmente quando si tratta di libertà di parola, discriminazione e usi ragionevoli (se sgradevoli per alcune persone) della tua proprietà, incluso l'installazione di antenne paraboliche o stendibiancheria, ' dice Orefice.

Linea di fondo? È una buona idea prendersi il tempo per capire in cosa ti stai cacciando quando consideri l'acquisto di una proprietà con una comunità governata da HOA.

dov'è la coscia su un tacchino

'Guarda il tuo stile di vita e assicurati che tutto ciò che desideri aggiungere o portare nella tua nuova casa sia consentito', afferma Andy Taylor, direttore generale di Credit Karma Home. 'Ad esempio, se hai il pollice verde, puoi piantare fiori in una fioriera fuori dalla tua finestra? Se sei un buongustaio, puoi avere una griglia con fiamme libere? Se sei un fumatore, è consentito fumare? Anche cose come il colore della vernice della tua casa, o se puoi o meno mantenere quella vasta collezione di gnomi da prato, potrebbero essere regolate dall'HOA.'