Per chi non lo sapesse, i mutui potrebbero sembrare l'ostacolo più complicato nel loro futuro finanziario. Prestiti convenzionali e non convenzionali? Assicurazione mutuo privato? Mutui a trent'anni? C'è abbastanza terminologia per spaventare anche l'acquirente più ben finanziato per la prima volta. Fortunatamente, tutto questo linguaggio relativo ai mutui può essere appreso con un piccolo sforzo.

Se vuoi comprare una casa, dovrai capire tutto questo mutuo mumbo-jumbo, e non c'è momento migliore del presente, quando i tassi dei mutui sono ai minimi storici. Continua a leggere per cinque cose che devi capire prima di iniziare la ricerca della tua casa e sarai pronto quando è il momento di iniziare a parlare con gli istituti di credito ipotecario.

Ricorda solo: se tutto sembra travolgente, un pianificatore finanziario (o un amico o un familiare esperto di denaro) può aiutarti a guidarti attraverso il processo. Comprare casa è una maratona, non uno sprint, e non devi farlo da solo.

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uno Scopri quanto mutuo puoi permetterti

A meno che tu non abbia una scorta segreta di contanti nascosta da qualche parte, abbastanza per spendere duecentomila dollari per la casa dei tuoi sogni, dovrai prendere in prestito denaro per comprare una casa. La dimensione del mutuo per cui puoi qualificarti, quindi, determinerà quali proprietà rientrano nella tua fascia di prezzo. Prima di iniziare a guardare seriamente alle case, devi capire quanto mutuo e, per estensione, quanta casa, puoi permetterti.

'Il tuo reddito determina la capacità del tuo prestito', dice Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, un consulente di gestione patrimoniale con Northwestern Mutual.

Quando si tenta di beneficiare di un prestito, è necessario fornire una prova del reddito. Gli istituti di credito controlleranno anche i tuoi rapporti di credito per identificare quali altre forme di debito - prestiti agli studenti, prestiti personali, prestiti auto, ecc. - hai. Useranno queste informazioni per calcolare il tuo rapporto debito/reddito: la quantità di denaro che devi in ​​relazione al tuo reddito. I finanziatori vogliono assicurarsi che i pagamenti mensili del debito, compresi i pagamenti del mutuo proposti, siano convenienti considerando il reddito.

'La maggior parte dei prestiti richiede un rapporto debito/reddito del 43%', afferma Michele Hammond, un consulente di prestito casa con Chase Private Client. 'Ad esempio, se un cliente guadagna $ 120.000 all'anno, ciò equivale a $ 10.000 al mese di guadagni lordi. Pertanto, un cliente con questo scenario può generalmente qualificarsi per spendere fino a $ 4.300 al mese per tutte le spese che appaiono nel rapporto di credito, non solo per l'alloggio.'

In altre parole, il tuo reddito deve essere sufficientemente alto da permetterti facilmente le rate del mutuo in aggiunta a qualsiasi altra rata del prestito. Per calcolare l'importo del mutuo che puoi permetterti, dividi il tuo stipendio annuo o il reddito familiare per 12. Moltiplica quel numero per 0,43. Se hai altri debiti, sottrai quei pagamenti mensili dal numero. Questa somma finale è la più grande rata mensile del mutuo che puoi permetterti. Per una ripartizione più dettagliata di quanto mutuo puoi permetterti, ci sono una serie di calcolatori di mutui online gratuiti; Portafoglio Nerd ne ha uno fantastico.

Tuttavia, non è una buona idea richiedere il prestito più grande possibile. 'Una buona regola pratica è chiedersi: 'Quanto dovrei prendere in prestito?' invece di 'Quanto potrei prendere in prestito?', afferma Kathy Cummings, vicepresidente senior delle soluzioni per la proprietà di case e programmi di alloggi a prezzi accessibili presso Banca d'America. 'Questo approccio si concentra sull'importo che si adatta comodamente al tuo budget'.

Hammond afferma che ci sono molti altri fattori, tra cui il punteggio di credito e l'importo dell'anticipo, che possono determinare l'importo del mutuo che puoi permetterti, ma il reddito è un utile punto di partenza perché la capacità di rimborsare il prestito è fondamentale.

Quando calcoli le tue opzioni di mutuo, non prestare attenzione solo a quella rata mensile, però. I potenziali acquirenti di case devono capire che il pagamento mensile non mostra il quadro completo, afferma Nancy DeRusso, vicepresidente senior e capo del coaching presso Ayco, una società Goldman Sachs che offre programmi di consulenza finanziaria sponsorizzati dall'azienda

DeRusso afferma che le persone tendono a concentrarsi su quella dimensione del pagamento mensile, ma c'è di più, inclusi i costi di chiusura, le spese di valutazione e ispezione della casa, utenze, riparazioni e altro. Alcuni di questi costi saranno anticipati e pagati al momento dell'acquisto, ma altri aumenteranno il costo mensile di proprietà della tua casa. Per avere un'idea di quali saranno questi costi, DeRusso consiglia di parlare con il tuo prestatore o agente immobiliare dei costi iniziali e, una volta trovata la casa dei tuoi sogni, con l'attuale proprietario della casa delle spese mensili o annuali che ha dovuto affrontare.

Due Controlla il tuo credito

Oltre a esaminare il tuo reddito, gli istituti di credito esamineranno il tuo punteggio di credito e i rapporti di credito. Punteggi di credito più elevati rendono i mutuatari più attraenti per i prestatori e possono aiutarti a ottenere un tasso di interesse più basso, ma i prestatori adegueranno le loro aspettative per i punteggi di credito in base all'ambiente economico, afferma Williams. Se i tempi sono difficili e molte persone non sono in grado di effettuare pagamenti, i prestatori possono inasprire le loro restrizioni ed essere meno disposti a prestare denaro a coloro con punteggi più bassi; possono approvare più liberamente le persone con punteggi di credito più bassi se le condizioni sono buone.

Se speri di acquistare una casa nel prossimo futuro e avrai bisogno di un mutuo per pagarla, inizia a lavorare ora per ridurre il tuo debito e il tasso di utilizzo del credito, la quantità di credito disponibile che utilizzi in un determinato mese, per aumentare il tuo punteggio di credito.

3 Ricerca tipi di prestiti

'Molte persone potrebbero non sapere che esistono diversi tipi di mutuo', afferma Lauren Wybar, CFP, consulente finanziario senior di Vanguard Personal Advisor Services. 'Un potenziale acquirente di una casa dovrebbe comprendere i diversi tipi di prestiti disponibili, come possono qualificarsi e i potenziali vantaggi che offrono'.

Una volta che hai un'idea dell'importo del mutuo che puoi permetterti, inizia a ricercare i tipi di mutuo a tua disposizione. Un mutuo a tasso fisso di 30 anni è il mutuo più comune negli Stati Uniti, ma hai molte più opzioni, se sei interessato.

Prestiti convenzionali vs prestiti non convenzionali

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'Un mutuo convenzionale è offerto da un prestatore privato, mentre i mutui non convenzionali, come FHA [Federal Housing Administration] o VA [Veteran Affairs], sono prestiti governativi per specifici acquirenti qualificati', afferma Wybar.

I prestiti convenzionali sono aperti alla popolazione generale, offerti da istituti di credito privati, e vengono forniti con l'anticipo standard e le condizioni che la maggior parte delle persone associa ai mutui. I mutui non convenzionali sono supportati da programmi governativi, come l'FHA o il Department of Veteran Affairs, per rendere la proprietà della casa più accessibile a determinati gruppi.

'Le barriere all'ingresso sono molto più basse', dice Williams dei prestiti FHA, che sono generalmente disponibili per le persone con punteggi di credito più bassi. Inoltre, i prestiti non convenzionali non richiedono sempre un acconto del 20%, il che rende l'acquisto di una casa molto più fattibile per molte persone. Anche i prestiti non convenzionali hanno spesso tassi di interesse più bassi. Tuttavia, non sono privi di svantaggi, vale a dire la necessità di pagare l'assicurazione sul mutuo, ne parleremo più avanti.

Mutui a tasso fisso vs. mutui a tasso variabile

Con un mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse del mutuo viene determinato al momento della stipula del mutuo e rimane lo stesso per tutta la vita del mutuo. (Puoi modificare il tasso del tuo mutuo rifinanziando, ma il prestito originale rimarrà lo stesso.) Mutui a tasso variabile (chiamati anche mutui a tasso variabile, o ARM ), d'altra parte, hanno tassi che possono essere adeguati lungo la vita del prestito dopo un periodo introduttivo.

I mutui a tasso variabile in genere hanno un tasso più basso e una rata mensile più bassa all'inizio del prestito, dice Hammond, ma sono anche noti per mettere i mutuatari in guai seri: una forma di mutui a tasso variabile ha contribuito a contribuire al ritardo -Crisi abitativa degli anni 2000. Dopo un determinato periodo di tempo, i tassi di interesse dei mutui a tasso variabile possono variare, aumentare o diminuire in linea con le maggiori forze economiche. Se il tasso scende, i mutuatari risparmiano denaro, ma se il tasso aumenta, i mutuatari possono trovarsi di fronte a pagamenti mensili più grandi (possibilmente inaccessibili). I tassi di interesse sui mutui a tasso variabile si spostano secondo una pianificazione prestabilita che può essere annuale o mensile, ma è imprevedibile se salgono o scendono.

I mutui a tasso variabile o a tasso variabile possono essere utilizzati a vantaggio del mutuatario, ma chiunque cerchi di stipulare uno di questi prestiti dovrebbe essere certo di comprendere le potenziali implicazioni. Fatto bene, tuttavia, questi mutui possono aiutare i mutuatari a risparmiare denaro.

'I clienti che optano per mutui a tasso variabile dovrebbero comprendere appieno tutti i rischi associati alla permanenza nel prestito una volta terminato il periodo introduttivo e il tasso diventa regolabile', afferma Hammond. 'I mutui a tasso variabile sono in genere un'opzione per i clienti che intendono trasferirsi entro un determinato periodo di tempo o per coloro che hanno la possibilità di estinguere completamente un mutuo in un breve lasso di tempo'.

I mutui a tasso fisso sono certamente più coerenti, ma se vengono stipulati quando i tassi sono alti e i tassi di interesse in seguito scendono, i mutuatari dovrebbero rifinanziarsi, un processo a volte costoso, per trarre vantaggio da tali tassi più bassi. Se sei in grado di accendere un mutuo quando i tassi sono bassi, tuttavia, come durante la crisi economica COVID-19, potresti essere pronto per la vita del tuo prestito.

Mutui a 10 anni, 15 anni, 20 anni e 30 anni

Sebbene si parli più comunemente di mutui a 30 anni, è possibile ottenere un mutuo per molti incrementi di tempo diversi. Il numero di anni determina quanto tempo hai per estinguere il tuo mutuo: l'amato mutuo di 30 anni offre alle persone 30 anni per rimborsare il costo del mutuo per la casa, più gli interessi. Un mutuo di 10 anni, d'altra parte, dà alle persone solo 10 anni per pagare l'intero costo del mutuo ipotecario, con gli interessi, ma sono esenti da debiti dopo solo un decennio.

Ogni incremento ha i suoi vantaggi e il suo metodo per determinare i tassi di interesse, ma generalmente risparmi denaro in generale con prestiti più brevi. I tuoi pagamenti mensili saranno molto più alti con un prestito di 15 anni, ma pagherai meno a lungo termine, perché paghi meno di interessi e smetti di pagare tutti insieme dopo 15 anni, quando il prestito sarà estinto e tu possiedi la tua casa per intero. I prestiti più brevi tendono anche ad avere tassi di interesse più bassi, perché gli istituti di credito vedono le condizioni di prestito più brevi come investimenti meno rischiosi rispetto a quelli più lunghi e consentono ai proprietari di costruire più rapidamente l'equità domestica.

Tutto ha senso quando ricordi che l'interesse è il costo del prestito di denaro: quando prendi in prestito denaro per più tempo, dovrai pagare un extra per quel tempo. Quando prendi in prestito denaro da qualcuno e non ha bisogno di essere rimborsato per intero per 30 anni, devi pagare per il lusso del tempo e quel pagamento extra assume la forma di interessi.

Prima di affrettarti per un mutuo di 10 o 15 anni per risparmiare denaro, ricorda che questi prestiti hanno pagamenti mensili più elevati. I prestiti più lunghi hanno pagamenti inferiori, il che consente alle persone di acquistare case più grandi, più belle o meglio posizionate per le quali hanno più tempo per pagare. Possono anche risparmiare denaro per altri scopi (istruzione, pensione, ecc.) o investirlo mentre continuano a saldare il proprio debito. Con prestiti più brevi, corri il rischio di ottenere una rata mensile così alta da non essere in grado di risparmiare denaro.

Sebbene sia sempre possibile estinguere anticipatamente il mutuo, è importante considerare quale durata del prestito è la migliore per i tuoi piani finanziari a lungo termine.

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4 Calcola il tuo acconto

L'acconto è l'importo iniziale di denaro che paghi per la tua casa. Pagare una casa non è solo un mutuo: devi anche mettere un po' di soldi in anticipo per acquistare la tua proprietà. Tradizionalmente, i finanziatori chiedono il 20 percento del costo totale della casa: se stai guardando una casa da $ 200.000, significa che hai bisogno di almeno $ 40.000 per un acconto, più eventuali costi di chiusura associati e commissioni anticipate dal processo di acquisto.

Risparmiare abbastanza soldi per quell'anticipo è una barriera comune alla proprietà di una casa: anche se le persone hanno un reddito sufficiente per permettersi rate mensili del mutuo, risparmiare così tanti soldi può richiedere anni. Fortunatamente, ci sono prestiti che non richiedono un acconto del 20 per cento. I prestiti non convenzionali, come i prestiti FHA o VA, accettano acconti più bassi in base a una varietà di fattori, incluso il reddito. Ci sono anche programmi privati ​​e supportati dal governo nella maggior parte delle aree che possono aiutare con acconti, costi di chiusura e accessibilità per rendere più accessibile la proprietà della casa, afferma Cummings.

Anticipi più bassi suonano alla grande, ma di solito portano a pagamenti mensili più elevati. Tornando a quella casa di $ 200.000: se effettui un acconto di $ 40.000, devi solo $ 160.000 più interessi. Se effettui un acconto più piccolo, dovrai più soldi per il tuo mutuo nello stesso periodo di tempo, quindi i tuoi pagamenti mensili saranno maggiori. (C'è anche la possibilità che tu debba pagare un'assicurazione ipotecaria privata o un'assicurazione ipotecaria, spiegata di seguito.) Più metti giù, meno devi: avrai un prestito più piccolo da rimborsare. Un acconto più basso può sembrare un affare dolce, ma prima di procedere, considera come influirà sui tuoi pagamenti mensili.

Se vuoi comprare una casa, cerca di che tipo di acconto potresti aver bisogno e inizia a risparmiare. Anche se sei in grado di pagare meno del 20 percento per l'acconto, avere soldi extra in banca non ti danneggerà.

5 Leggi l'assicurazione sui mutui privati ​​(PMI) e l'assicurazione sui mutui

L'assicurazione ipotecaria privata e l'assicurazione ipotecaria sono spese aggiuntive alla rata mensile del mutuo. In genere sono richiesti quando l'acquirente di una casa effettua un acconto inferiore al 20% del prezzo di acquisto della casa e proteggono il prestatore, non il proprietario della casa, nel caso in cui il proprietario della casa non sia più in grado di effettuare pagamenti sul mutuo ipotecario.

Se un potenziale acquirente di una casa non è in grado di trovare i soldi per un acconto del 20 percento, i prestatori potrebbero considerarlo un mutuatario rischioso. Possono ancora approvare il mutuo ipotecario, ma in molti casi verrà fornito con il requisito che il mutuatario paghi un premio assicurativo ipotecario. L'assicurazione sui mutui privati ​​è associata ai prestiti convenzionali, con tassi che variano in base all'importo dell'anticipo e al punteggio di credito. Secondo Hammond, in genere si tratta di un costo annuo aggiuntivo compreso tra lo 0,3 e l'1,5 percento del mutuo, sebbene possa variare.

La maggior parte dei prestiti non convenzionali, in particolare i prestiti FHA, richiedono un'assicurazione sui mutui. Mentre i termini e le tariffe variano a seconda che tu abbia un prestito FHA o un prestito USDA, l'assicurazione ipotecaria aumenta l'importo del prestito e il costo complessivo del prestito, in base al Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori.

Considerare l'assicurazione sui mutui privati ​​e l'assicurazione sui mutui lo svantaggio di effettuare un acconto più piccolo. Mentre stai risparmiando denaro inizialmente, i tuoi pagamenti mensili saranno maggiori di quanto sarebbero stati con un acconto del 20 percento. Nella maggior parte dei casi, l'assicurazione ipotecaria privata non è più necessaria una volta che hai il 20% di capitale nella tua casa, una volta che hai pagato circa il 20% del prezzo di vendita della casa attraverso l'acconto e le rate mensili. Per determinare di avere il 20% di capitale proprio, probabilmente dovrai rifinanziare per rimuovere il mandato PMI.

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