Che tu sia un membro dell'indipendenza finanziaria andare in pensione presto movimento (INCENDIO) o semplicemente vuoi estinguere il tuo mutuo prima piuttosto che dopo per liberare denaro per altre esigenze, sappi questo: è del tutto possibile essere senza mutuo ben prima della tradizionale scadenza del prestito di 30 anni.

Come raggiungere esattamente quell'obiettivo? Mettendo da parte la possibilità di un guadagno inaspettato alla lotteria, ci vuole concentrazione, dedizione e alcune mosse finanziariamente esperte per attaccare più rapidamente il tuo mutuo principale. Ecco uno sguardo più da vicino a come puoi essere senza mutuo sulla tua sequenza temporale.

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Rifinanzia il tuo mutuo per ottenere un tasso di interesse più basso

Il rifinanziamento del tuo mutuo può essere una mossa intelligente che ti consente di estinguere il tuo mutuo in modo più aggressivo se sei in grado di abbassare il tasso di interesse sul tuo prestito come parte del processo.

'Questa strategia prevede il rifinanziamento del mutuo a un tasso di interesse più basso, ma continuando a pagare lo stesso importo di prima [del rifinanziamento]', spiega Johannes Larsson, CEO di financer.com . 'In tal modo, una parte maggiore dei tuoi pagamenti andrà alla parte principale del prestito, il che ridurrà il saldo più rapidamente e ti aiuterà anche a risparmiare sugli interessi'.

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Questo passaggio riduce anche il costo complessivo degli interessi per tutta la durata del prestito, nel caso in cui tale beneficio non fosse già evidente.

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'Abbinato all'esecuzione di pagamenti extra o addirittura a pagamenti maggiori, il mutuatario accorcerà la durata del prestito e risparmierà ulteriormente su quell'interesse ammortizzato', aggiunge Caroline Hardin, un prestatore di mutui con sede nella Carolina del Nord con Rete ipotecaria americana . 'Può aiutare a pensare agli interessi come al pagamento dell'affitto per il tuo mutuo per vivere in banca, e se puoi 'trasferirlo' prima, pagherai meno affitto'.

Tieni presente, tuttavia, che il rifinanziamento comporta il pagamento dei costi di chiusura. Quindi assicurati di ottenere effettivamente un tasso di interesse più basso su quel nuovo mutuo, uno che rende tutte le spese di chiusura sostenute utili. Il rifinanziamento in genere ha più senso per coloro che non hanno intenzione di vendere la propria casa in tempi brevi, il che significa che intendi rimanere nella casa abbastanza a lungo da recuperare effettivamente i contanti spesi per la chiusura tramite rate mensili inferiori del mutuo negli anni a venire.

Passa da un mutuo di 30 anni a un mutuo di 20 anni o addirittura di 15 anni

Le persone fanno quello che sono obbligate a fare. Con questa idea in mente, un altro approccio per estinguere un mutuo più rapidamente consiste nel mettere la tempistica di rimborso sulla corsia preferenziale rifinanziando in un ammortamento più breve, spostando lontano dal popolare mutuo fisso di 30 anni a un mutuo accelerato a 20, 15 o 10 anni, afferma Nicole Rueth, responsabile della filiale e vicepresidente senior di La squadra di Rueth a Fairway Mortgage in Colorado.

'La maggior parte delle persone finisce per pagare il minimo richiesto, poiché le distrazioni della vita quotidiana consumano i fondi disponibili', spiega Rueth. 'Se sai di essere una persona che tradizionalmente paga solo il minimo e hai in mente una data per far estinguere il mutuo, mettiti su quell'ammortamento [più breve]'.

Per essere chiari, passando a un mutuo più breve, le rate mensili del mutuo aumenteranno, spesso in modo abbastanza significativo. Quindi assicurati che il tuo budget possa effettivamente ospitare questo tipo di aumento.

Pagamenti bisettimanali

Effettuare pagamenti bisettimanali sul mutuo è un altro approccio popolare e spesso consigliato per coloro che vogliono liberarsi dai debiti più rapidamente. Il concetto di base è che paghi il mutuo ogni due settimane, nella stessa sequenza temporale in cui molte persone ricevono la busta paga.

'Quando paghi metà del tuo mutuo mensile ogni due settimane, finisci con una rata del mutuo in più ogni anno', afferma Jeff Zhou, esperto di finanza personale e CEO di Prestiti di fico , un prestatore che offre prodotti socialmente responsabili agli underbanked. 'Questo approccio può eliminare un'enorme quantità di interessi sul mutuo e sul capitale e permetterti di pagarli più velocemente'.

Per aiutare in questo sforzo, Zhou suggerisce di creare un piano di budget mensile o bisettimanale per le spese domestiche, che può aiutarti a identificare le spese non necessarie e assicurarti di avere i soldi necessari per pagare il mutuo secondo questo programma tutto l'anno.

Effettua pagamenti periodici di capitale o di somma forfettaria

Lavori in un lavoro che prevede bonus? O forse ricevi sostanziali dichiarazioni dei redditi ogni anno? Questi tipi di occasioni offrono l'opportunità di effettuare un pagamento forfettario sul capitale del mutuo per ripagare il saldo totale più rapidamente.

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'Quando si rade un importo enorme dal capitale, si riduce anche l'interesse totale che si deve pagare sul mutuo', afferma Zhou. 'Ma è necessario informare il fornitore del mutuo che l'importo forfettario è per il capitale in modo che non lo considerino un pagamento anticipato per gli interessi mensili regolari e il capitale'.

Il vantaggio di pagare di più al tuo principale rispetto al rifinanziamento del tuo mutuo è che è totalmente gratuito (in altre parole, non ci sono costi di chiusura come ci sarebbero durante il rifinanziamento). Inoltre, non sei bloccato in un importo mensile più alto per il mutuo, dice Natalie Campisi, analista di mutui e alloggi per Forbes Advisor .

'Se un mese non vuoi pagare i soldi in più, non devi e non c'è nessuna penale', dice Campisi.

'Un po' può fare molto quando si tratta di estinguere anticipatamente il mutuo', aggiunge Campisi. 'Sia che tu abbia una somma forfettaria di denaro, o che tu voglia semplicemente spendere qualche dollaro in più ogni mese per il tuo saldo principale, puoi radere anni e forse decine di migliaia di dollari dal costo del tuo mutuo'.

Hai bisogno di ulteriori prove di quanto possa essere efficace questo approccio? Campisi offre questo esempio concreto:

Un proprietario di casa che ha un mutuo fisso a 30 anni di $ 400.000 con un tasso di interesse del 4 percento pagherebbe circa $ 287.500 di interessi effettuando pagamenti mensili minimi. Tuttavia, se lo stesso proprietario di casa mettesse $ 200 in più ogni mese verso il preside, pagherebbe il mutuo cinque anni prima e risparmierebbe circa $ 53.700.

Crea un budget di pagamento anticipato

Tutti i passaggi descritti sopra sono importanti da tenere a mente e possono essere utili da soli o usati insieme l'uno con l'altro. Ma il primo passo è stabilire i tuoi obiettivi temporali di guadagno e quindi creare un budget familiare mensile ponderato che supporti quel piano.

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'Il modo più pratico per estinguere anticipatamente un mutuo è creare un budget adeguato a tale scopo e attenersi ad esso', afferma David Frederick, direttore del Customer Success and Consulting di First Bank. 'Un budget, soprattutto come parte di un piano finanziario di un consulente finanziario professionista, può mostrare esattamente quanto un proprietario di casa può permettersi ogni mese per i pagamenti della casa'.

Spesso, dice Frederick, i proprietari di abitazione possono permettersi di pagare di più sulle rate mensili del mutuo rispetto a quanto richiesto dai pagamenti ammortizzati del prestito. Se questo è il caso nella tua situazione, puoi iniziare semplicemente effettuando pagamenti principali extra ogni mese sul mutuo che funziona per il tuo budget.

In casi più avanzati, aggiunge Frederick, una revisione del bilancio familiare potrebbe addirittura indicare che il proprietario della casa può effettuare pagamenti sostanzialmente maggiori di quanto richiesto. Se questo è il caso, potrebbe suggerire che il proprietario della casa dovrebbe rifinanziare il mutuo a un termine più breve con requisiti di pagamento mensili più elevati, che consentono di completare l'obbligo del mutuo molto più rapidamente.

'In ogni caso, il primo passo per estinguere anticipatamente un mutuo è stabilire un budget, comprendere i limiti del budget e lavorare entro i limiti di tale budget', afferma Frederick.

Sii consapevole degli aspetti negativi

Sì, essere senza mutuo è un obiettivo meraviglioso. Soprattutto se ti stai avvicinando alla pensione e hai bisogno di ripulire i ponti da qualsiasi debito significativo. Ma è anche importante comprendere le opportunità finanziarie o le misure di creazione di ricchezza che potresti perdere se ti concentri troppo sull'eliminazione del mutuo (in particolare in un momento in cui i tassi di interesse dei mutui sono ai minimi storici). Questa è una considerazione particolarmente importante per coloro che sono a metà carriera e non necessariamente bisogno per essere senza mutuo così rapidamente.

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'Da un certo punto di vista, è utile estinguere i debiti il ​​prima possibile', afferma Frederick. 'Da un altro punto di vista, i proprietari di case che stanno pagando il mutuo con grande velocità e intensità potrebbero perdere altre opportunità economiche. Cioè, le persone che hanno soldi extra con cui pagare il mutuo in un'unica soluzione o pagando un extra ogni mese potrebbero invece utilizzare i loro soldi extra per investire nel mercato.'

Scott Nelson, amministratore delegato di MoneyNerd Ltd , offre un consiglio simile, rilevando che il rendimento medio annuo storico di S&P è di circa il 10,5%, che è molto più alto del tasso di interesse che molte persone hanno attualmente sui loro mutui.

'Invece di utilizzare il tuo reddito aggiuntivo per estinguere il tuo mutuo mensilmente, investilo mensilmente e utilizza i rendimenti a 10 o 15 anni per estinguere il resto del tuo mutuo in un secondo momento', afferma Nelson. «Oppure, se sei intelligente, continua a investirlo e non estinguere anticipatamente il tuo mutuo. I tassi di interesse sui mutui sono così bassi e puoi trovare rendimenti migliori investendo nell'S&P.'

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Come determinare la migliore mossa di denaro per te? Ecco un buon indicatore: se il tasso di interesse del tuo mutuo è inferiore al rendimento potenziale totale del mercato, allora potresti stare meglio semplicemente servendo il tuo mutuo con i pagamenti minimi e mettendo i tuoi soldi extra nel mercato per crescere, dice Frederick.

'Quando si tiene conto del fatto che la detrazione degli interessi ipotecari sulle imposte sul reddito rende sostanzialmente i tassi di interesse dei mutui artificialmente bassi, la maggior parte delle persone farebbe meglio a investire i fondi in eccesso piuttosto che rimborsare un prestito piuttosto economico con grande velocità', afferma Frederick.